Verpachten

Geactualiseerd december 2018

Een bestuur van een dorpshuis kan verschillende vormen kiezen voor de exploitatie van de horeca of het hele gebouw. In het artikel Beleidskeuze barexploitatie vindt u welke aspecten bij die keuze een rol spelen.

Valt de keuze op verpachting dan wordt de exploitatie van het horecadeel, of soms de hele accommodatie, tegen betaling van een vergoeding (de pachtsom) aan een ondernemer (de pachter) overgedragen. De pachter gaat de exploitatie voor zijn rekening en risico voeren. De verpachter (het bestuur) blijft eigenaar.

In dit artikel vindt u informatie over verpachten en drie modelovereenkomsten.

Strikt genomen is pacht niet de juiste benaming voor een huurovereenkomst met een ondernemer in een dorps, buurt of gemeenschapshuis. Maar omdat het in de dagelijkse omgang de gebruikelijke term is en het juridisch geen probleem geeft, is die term hier toch gebruikt.

Waarom verpachten?

Het exploiteren van een bar is onmisbaar voor de exploitatie van veel dorps, buurt en gemeenschapshuizen. Maar toch blijft het een enigszins vreemde eend in de bijt. Want de horecafunctie mag in de accommodatie met z’n brede sociale functie geen eigen leven gaan leiden als een verkapt café. De horeca is per definitie geen kerntaak.

Wanneer een accommodatie groeit kunnen de beheertaken een te zware belasting worden voor een bestuur. Verpachten van de barexploitatie is een mogelijke oplossing.  In de pachtovereenkomst kan het bestuur voorwaarden bedingen waaronder zij de barfunctie geëxploiteerd wil zien worden. De daadwerkelijke zeggenschap wordt overgedragen, waarmee het bestuur een belangrijk deel van haar sturing verliest.

De belangen van de pachter en de verpachter (het bestuur) kunnen op gespannen voet staan: de pachter wil op een effectieve manier een inkomen verdienen, terwijl het bestuur de gebruikers een bepaalde service wil verlenen. Ontstaat er onenigheid dan kan het bestuur in het overleg met de pachter teruggrijpen op de bepalingen in de pachtovereenkomst. Dit voorbeeld maakt duidelijk dat het afsluiten van een pachtovereenkomst met de grootste zorgvuldigheid moet gebeuren. Daarbij staat voorop dat het bestuur altijd uitdrukkelijk het belang van de huidige en toekomstige gebruikers voor ogen zal houden. En de pachter is bij voorkeur iemand die gevoel heeft voor de eigenlijke functie van de accommodatie.

Wat verpachten?

Meestal wordt de barfunctie met bijbehorende ruimtes verpacht, maar in sommige dorpen ook het hele dorpshuis. Een bestuur dat het hele dorpshuis verpacht zet zichzelf hiermee flink op afstand, want het laat alle dagelijkse zaken door de pachter regelen. Meer nog dan bij verpachten van de horecafunctie zijn een goede overeenkomst en geregelde communicatie tussen bestuur en pachter nodig om de belangen van de gebruikers te waarborgen.

Diverse aspecten van verpachting

In de modelovereenkomsten onderaan dit artikel worden veel zaken al geregeld.
Een aantal meer algemene zaken vindt u hier:

  • Een pachter moet in het bezit zijn van een verklaring Sociale Hygiëne en een Drank- en Horecavergunning. Bestuursleden hoeven daarom niet persé verstand te hebben van horeca.
  • De pachter bepaalt de prijzen voor de consumpties. Maar de gebruikers waarvoor het dorpshuis is opgericht, moeten tegen acceptabele prijzen een consumptie kunnen krijgen. Dit spanningsveld vraagt om aandacht.
  • De pachter dient er rekening mee te houden dat bepaalde groepen gebruikers, die nauwelijks opbrengst genereren, toch uitdrukkelijk thuishoren in de accommodatie. De pachter zal aan hen zelfs voorrang moeten verlenen, ook al dient zich een lucratiever alternatief aan.
  • De pachter voert zelf de noodzakelijke administratie en eventueel de werkgeversfunctie voor medewerkers, draagt belasting af, etc.
  • Soms is er bij overname personeel aanwezig. Volgens het Burgerlijk Wetboek is de pachter verplicht dit personeel over te nemen.
  • Het verpachten van een bedrijf wordt door de belastingrechter niet gezien als het overdragen van een bedrijf, maar als een verandering van de bedrijfsvoering. Voor een bestuur dat voor het eerst een pachtovereenkomst sluit valt het te overwegen zich door een belastingdeskundige te laten adviseren over de fiscale consequenties.
  • Het huren en verhuren van bedrijfsruimte kan gevolgen hebben voor de btw. Klik hier voor een brochure van de Belastingdienst.

Modelovereenkomsten

1: Verhuur en verpachting van het horecadeel

Deze modelovereenkomst kunt u gebruiken als u ervoor heeft gekozen de exploitatie van het horecagedeelte van uw dorpshuis te laten uitvoeren door een pachter. Naast de verpachting van de exploitatie is sprake van verhuur van bedrijfsruimte, de artikelen 7:290 e.v. van het Burgerlijk Wetboek over verhuur van bedrijfsruimte zijn van toepassing.
Deze overeenkomst biedt de ondernemer een goede huurbescherming.

2: Verhuur en verpachting van het dorpshuis

Deze modelovereenkomst kunt u gebruiken als u ervoor heeft gekozen de exploitatie van het hele dorpshuis te laten uitvoeren door een pachter. Naast de verpachting van de exploitatie is sprake van verhuur van bedrijfsruimte, de artikelen 7:290 e.v. van het Burgerlijk Wetboek over verhuur van bedrijfsruimte zijn van toepassing.
Deze overeenkomst biedt de ondernemer een goede huurbescherming.

3: Verpachting van het horecadeel

In deze modelovereenkomst is geen sprake van verhuur van (een deel van) het dorpshuis. De artikelen in het Burgerlijk Wetboek die de verhuur van bedrijfsruimte regelen zijn expliciet niet van toepassing verklaard.
Deze overeenkomst biedt de pachter daarom minder huurbescherming dan de modelovereenkomsten 1 en 2. Partijen hebben daarentegen meer vrijheid in de keuze van de looptijd van de overeenkomst. Deze overeenkomst is geschikt voor situaties waarin de huurbescherming van de ondernemer minder van belang is.