Een bestuur van een buurt- of dorpshuis zal regelmatig ruimtes verhuren, dat kan op verschillende manieren. Of een buurt- of dorpshuis het gebouw in eigendom heeft kan uitmaken.
Een buurt- of dorpshuis wordt geëxploiteerd door de eigenaar van het gebouw.
In deze situatie zijn eigenaar van het gebouw en exploitant van een buurt- of dorpshuis dezelfde rechtspersoon. Doorgaans een stichting of vereniging. Het regiem van de artikelen 7:201 titel 4 Boek 7 is van toepassing.
Het staat (het bestuur van) de rechtspersoon geheel vrij al dan niet (delen van) de accommodatie te verhuren: incidenteel, tijdelijk of langdurig. Iedere variant is mogelijk. Hieronder worden de verschillende mogelijkheden besproken en vindt u bijbehorende modelovereenkomsten.
Incidenteel
Als een vereniging, stichting, natuurlijk persoon of een bedrijf voor één op zichzelf staande activiteit, de accommodatie of een deel daarvan wil huren, spreken we van incidentele verhuur. Denk hierbij aan een bruiloft, een presentatie of een inspraakavond.
Daarvoor is de ‘Modelovereenkomst incidentele huur’ beschikbaar. Het model bevat geen bepalingen over opzegging. Dat is in dit geval ook niet nodig. Het gaat immers om een eenmalige gebeurtenis met een begin én een eind. Het model zal in veel gevallen bruikbaar zijn, maar lees het goed door of het model past bij uw situatie. En wellicht ten overvloede: vul de ontbrekende delen zorgvuldig in. Het model kan worden gedownload en bewerkt in Word.
Bepaalde tijd
Als een vereniging, stichting, natuurlijk persoon of een bedrijf de accommodatie of een deel daarvan wil huren voor weliswaar terugkerende, maar in de tijd beperkte activiteiten. Te denken valt aan een toneelclub die voor bepaalde tijd elke week op een vast of wisselend moment in de accommodatie wil repeteren. Of aan een gemeente die gedurende een bepaalde tijd diverse inspraakmomenten op vaste of wisselende avonden wil organiseren. Of een bedrijf dat gedurende een bepaalde tijd op vaste of wisselende avonden een cursus wil aanbieden.
Daarvoor is de ‘Modelovereenkomst huur voor bepaalde tijd’ beschikbaar. Dit model zal in veel gevallen bruikbaar zijn, maar elke situatie is anders. Lees de overeenkomst goed door of er geen bepalingen in staan die voor uw situatie onhandig zijn. En wellicht ten overvloede: vul de ontbrekende delen zorgvuldig in. Het model kan worden gedownload en bewerkt in Word.
Onbepaalde tijd
Als een vereniging, stichting, natuurlijk persoon of een bedrijf de accommodatie of een deel daarvan wil huren voor in de tijd onbeperkte activiteiten. Het kan daarbij gaan om activiteiten die het hele jaar ononderbroken doorgaan[1] of activiteiten die maar een deel van het jaar betreffen maar wél jaarlijks terugkeren. Te denken valt aan een koor dat voor onbepaalde tijd elke week in een van de zalen wil repeteren. Of een ondernemingsraad die voor onbepaalde tijd externe accommodatie wenst te huren. Of een ZZP’er, die voor onbepaalde tijd externe kantoorruimte wil huren.
Maar ook aan een knutselclub die alleen in bepaalde maanden maar voor onbepaalde tijd gebruik wil maken van de accommodatie. Te denken valt aan een club die ieder jaar kerst- en paasstukjes maakt. Of een toneelclub die ieder jaar een nieuw stuk op de plank brengt en steeds in een vast deel van het jaar wil oefenen. In dat geval kan gebruik worden gemaakt van de ‘Modelovereenkomst huur voor onbepaalde tijd’. Dit model zal in veel gevallen bruikbaar zijn, maar elke situatie is anders. Lees de overeenkomst goed door of er geen bepalingen in staan die voor uw situatie onhandig zijn. En wellicht ten overvloede: vul de ontbrekende delen zorgvuldig in. Het model kan worden gedownload en bewerkt in Word.
[1] Dat wil zeggen: voor zover de accommodatie niet gesloten is vanwege een vakantieperiode of anderszins tevoren bekend gemaakte reden.
Verhuur aan commerciële partijen
Voor wat betreft deze variant gelden de volgende aanbevelingen. Enige voorzichtigheid is hierbij wel geboden. Immers, verhuur aan een dergelijke partij kan strijdig zijn met de (eigen) statuten van de rechtspersoon die het buurt- of dorpshuis exploiteert. En/of kan ook botsen met de door de gemeente opgelegde voorwaarden voor het exploiteren van een buurt- of dorpshuis, en/of een geldend bestemmingplan.
In zijn algemeenheid zal bij ‘commerciële partijen’ overigens wel een onderscheid gemaakt (kunnen) worden in organisaties die al dan niet als hoofdactiviteit een maatschappelijk belang dienen. Bij een erkend maatschappelijk belang zullen er al snel minder drempels worden opgeworpen. Denk hierbij aan een zorgaanbieder, die een intakeruimte zoekt. Of het bedrijf dat externe ruimte zoekt voor de hiervoor al genoemde ondernemingsraad. Of een ondernemer die zich louter en alleen richt op een erkend kwetsbare doelgroep.
In voorkomende gevallen kan de ‘Modelovereenkomst verhuur commerciële partijen’ gebruikt worden. Ook hier geldt: het model zal in veel gevallen bruikbaar zijn, maar lees het goed door of het model past bij uw situatie. En wellicht ten overvloede: vul de ontbrekende delen zorgvuldig in. Het model kan worden gedownload en bewerkt in Word.
Een buurt- of dorpshuis wordt geëxploiteerd door een rechtspersoon die géén eigenaar is van het gebouw.
In deze situatie zijn eigenaar van het gebouw en exploitant van een buurt- of dorpshuis niet dezelfde rechtspersoon. De rechtspersoon – doorgaans een stichting of vereniging – die het buurt- of dorpshuis gaat exploiteren/exploiteert gaat huren/huurt van de eigenaar van de accommodatie. Het regiem van de artikelen 7:290 titel 4 Boek 7 is van toepassing. Het gaat immers om de huur van een accommodatie die als ‘bedrijfsruimte’ kan worden omschreven en toegankelijk is voor het publiek.
Dat regiem geeft meer bescherming aan de huurder, omdat het voor de eigenaar/verhuurder regels van dwingende aard omvat. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de verplicht langere duur van de overeenkomst en de beperkte opzegmogelijkheden voor de eigenaar/verhuurder.
De eigenaar/verhuurder zal doorgaans een eigen (concept)overeenkomst voorleggen aan de exploitant/huurder. Er kán een ‘addertje onder het gras’ zitten. En dat betreft de bevoegdheid voor de exploitant om (delen van) de accommodatie incidenteel, voor bepaalde tijd dan wel voor onbepaalde tijd in onderhuur te geven. De hoofdregel is dat de onderhuur van bedrijfsruimte is toegestaan. Deze hoofdregel is echter van regelend recht. Dit houdt in dat partijen daarvan kunnen afwijken in hun huurcontract. Partijen kunnen in hun huurcontract de onderhuur van bedrijfsruimte dus verbieden. Ook kunnen zij zelf voorwaarden verbinden aan de onderhuur van bedrijfsruimte, zoals het verkrijgen van voorafgaande toestemming van de kant van de verhuurder. Dit gebeurt in de praktijk veelvuldig!
LET OP: Meestal staat er in het huurcontract of de huurvoorwaarden een bepaling opgenomen dat onderhuur enkel is toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Controleer dit dus vooraf!
Het is dus zaak dat u vroegtijdig aan de eigenaar uw bedoelingen met de exploitatie aangeeft. En er op toeziet dat uw bedoelingen overgenomen worden in de overeenkomst. Zo niet, loopt u het risico dat u bij onderhuur contractbreuk pleegt ten opzichte van de eigenaar/verhuurder. Met alle gevolgen van dien. Alleen als u dat goed geregeld heeft kunt u (delen van) de accommodatie in onderhuur te geven. In dat geval kunt u ook gebruik maken van de ‘Modelovereenkomsten’.
Tot slot: let in de conceptovereenkomst ook op
- een ‘regeling inzake onderhoud en aansprakelijkheid’. In de overeenkomst moet duidelijk geregeld zijn welk deel van het onderhoud voor rekening van de eigenaar komt en welk deel voor rekening van de huurder. Daarnaast moet zijn geregeld wie aansprakelijk is voor schade die ontstaat door gebreken aan het gebouw.
- het voorkomen van onevenredig bezwarende bepalingen. Elke overeenkomst moet redelijk en billijk voor beide partijen zijn en recht doen aan het doel van de overeenkomst.
Het is van belang dat u een gedegen afweging maakt over wat in diens situatie de beste opties zijn.
