Buurt- en dorpshuizen zijn nog al eens eigendom van de gemeente. De gemeente vraagt daarmee huur aan de gebruiker. Vaak zijn dit sociale huurprijzen. Maar mag en kan dit eigenlijk wel? In de Wet Markt en Overheid, onderdeel van de Mededingingswet is dit geregeld.
De Overheid als marktpartij
Overheden concurreren regelmatig met bedrijven. Om concurrentievervalsing te voorkomen, moeten overheden zich aan gedragsregels houden. Deze regels moeten ondernemers beschermen tegen oneerlijke concurrentie. Deze staan in de Wet Markt en Overheid, die onderdeel is van de Mededingingswet. De overheid is er zelf verantwoordelijk voor om de regels uit de Wet Markt en Overheid toe te passen.
Gedragsregels voor de overheid
De Wet Markt en Overheid bevat 4 gedragsregels. Deze regels gelden voor de hele overheid.
- Kostendoorberekening: Overheden moeten in ieder geval alle integrale kosten van een economische activiteit in rekening brengen. Zij mag een product of dienst niet onder de kostprijs aanbieden. Onderhoudt een gemeentelijke plantsoenendienst ook particuliere tuinen? Dan moeten de overheden de kosten van dat particuliere onderhoud volledig in rekening brengen.
- Bevoordelingsverbod: Overheden mogen hun eigen overheidsbedrijven niet bevoordelen boven concurrerende bedrijven. Bijvoorbeeld door een gunstige financiering aan te bieden.
- Gegevensgebruik: Overheden mogen de gegevens waar ze over beschikken niet hergebruiken voor andere activiteiten. Dat mag alleen als andere organisaties of bedrijven ook (onder dezelfde voorwaarden) over de gegevens kunnen beschikken. Gebruikt een gemeente bijvoorbeeld de gemeentelijke basisregistratie om een commerciële mailing te versturen? Dan mag dat alleen als zij die gegevens onder dezelfde voorwaarden aan derden beschikbaar stelt.
- Functiescheiding: Heeft een overheid bij bepaalde economische activiteiten een bestuurlijke rol, en voert zij die economische activiteiten ook zelf uit? Dan mogen niet dezelfde personen betrokken zijn bij de bestuurlijke en de economische activiteiten van die organisatie. De gemeenteambtenaar die de aanvraag voor een kapvergunning behandelt, kan niet tegelijkertijd kapwerkzaamheden aanbieden aan particulieren.
Als een overheid goederen of diensten op de markt aanbiedt, dan moet zij zich aan deze gedragsregels houden. Dit is bijvoorbeeld het geval als de gemeente haar sportzaal verhuurt. Of als ze de groenvoorziening bij particulieren onderhoudt. Vooral de regel ‘Kostendoorberekening’ is een belangrijke voor dorps- en buurthuizen.
Gemeentelijk vastgoed, buurt- en dorpshuizen en de wet
De wet markt en overheid regelt dat overheden niet zomaar een lage huur kunnen vragen voor het gebruik van accommodaties. De huurprijs wordt vaak bepaald aan de hand van het accommodatiebeleid van de gemeente. Er wordt hierin steeds vaker gestreefd naar kostendekkende huur van de accommodatie. In deze prijs worden alle kosten meegenomen voor bouw, onderhoud en vervanging van de locatie. Maar ook variabelen als boekwaarde of investeringskosten, rente, inflatie, restwaardes, etc. Dat heeft nogal consequenties voor gemeentelijke sportaccommodaties en voor buurt- en dorpshuizen die eigendom van gemeenten zijn. Dit heeft allemaal te maken met staatssteun regels vanuit Europa.
Gemeenten kunnen verschillende oplossingen kiezen hoe hiermee om te gaan:
- Ze kunnen een marktconforme huur vragen en het buurt- of dorpshuisbestuur de consequenties daarvan laten dragen.
- Ze kunnen een marktconforme huur vragen en het buurt- of dorpshuisbestuur of de gebruikers van het buurt- of dorpshuis een subsidie geven om het te betalen.
- Ze kunnen het dorps- of buurthuis privatiseren.
- De gemeenteraad kan beslissen dat een bepaalde voorziening een maatschappelijk nut vertegenwoordigt en dat daarom geen marktconforme huur betaald hoeft te worden.
Als het gebouw verkocht wordt aan het dorps- of buurthuisbestuur dan is dat een prima oplossing, echter het kan zo zijn dat de gemeente vanwege de regels een marktconforme verkoopprijs vraagt en die kan niet elk bestuur opbrengen.
Risico
De wet is 1 juli 2012 in werking getreden. Vreemd genoeg komt het nog niet veel voor dat gemeenten de huurprijzen daadwerkelijk aanpassen. Echter het voornemen ligt er vaak wel. Het is wachten op de uitvoering. De verwachting is dat zodra er boetes worden uitgedeeld gemeentes versneld zaken gaan aanpakken. Dat is een gevaar, want wat betekent dit voor de exploitatie?
Toezicht
De gedragsregels uit de Wet Markt en Overheid zijn opgenomen in de Mededingingswet. De Autoriteit Consument en Markt (ACM) houdt toezicht op de naleving van deze gedragsregels.
Klachten over oneerlijke concurrentie overheid
Vinden ondernemers dat de overheid oneerlijk concurreert en zich niet aan de gedragsregels houdt? Dan kunnen zij een klacht indienen bij de organisatie waar zij problemen mee hebben. Ook kunnen zij met hun klacht over oneerlijke concurrentie terecht bij de ACM. De ACM kan dan een onderzoek instellen naar concurrentievervalsing. Als de ACM vaststelt dat de wet wordt overtreden, kan zij een last onder dwangsom opleggen.
Wat kunt u doen?
- Door na te denken over eventuele consequenties en welke oplossing u ziet kunt u sneller reageren als de gemeente u benadert.
- Ga als u wordt benaderd in gesprek met de gemeente. Voordat u dat doet neem dan uw sociale relevantie onder de loep. Als er weinig dorpsgenoten het buurt- of dorpshuis bezoeken, de bezetting laag is of als er weinig maatschappelijk relevante activiteiten georganiseerd worden, is de kans groot dat het gesprek puur en alleen over geld gaat. Hoe groter het maatschappelijk belang van uw accommodatie is, hoe groter het belang van de gemeente om deze functie te behouden. Het gesprek gaat dan over de inhoud, waarbij je eerder samen op zoek gaat naar een oplossing. Zie het artikel over de Wmo en de kansen die dit biedt.
- Let erop dat u niet alleen een gesprek voert met de afdeling vastgoed van de gemeente, maar dat er gesprekken worden gevoerd met wethouders die het sociaal domein in de portefeuille hebben.
- Daarnaast kan men altijd met gemeenten in onderhandeling over huurprijzen, net als ieder ander. De gemeente heeft in deze tijd van ‘vastgoedcrises’ last van leegstand. Of anders gezegd, als u de huur niet meer op kunt brengen dan staan er niet tien andere partijen klaar die het gebouw wél willen en kunnen huren of kopen. Daar liggen mogelijkheden voor onderhandeling.
- Een laatste stap is een lobby bij de gemeenteraad. De gemeenteraad kan beslissen dat een bepaalde voorziening een maatschappelijk nut vertegenwoordigt en dat daarom geen marktconforme huur betaald hoeft te worden.
Advies nodig?
Voor advies kunt u contact opnemen met uw provinciale steunpunt.
Relevante websites:
Handreiking Markt en Overheid
Autoriteit Consument en Markt
Sport en gemeenten
